Apartman ve site aidat rakamları artışında kat maliklerinin bilmesi gerekenler
Konut siteleri için aidatların belirleneceği genel kurul dönemi başlarken, gayrimenkul hukuku uzmanları vatandaşları mağdur olmamaları konusunda uyardı.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, konuya ilişkin yaptığı değerlendirmede, aidatların, enflasyon, maliyet ve malzeme fiyatlarındaki artış, enerji maliyetleri, asgari ücret ve diğer işçilik ücretlerindeki yükselişle belirlendiğini söyledi.
Burada dikkat edilmesi gereken ilk konunun, "Yöneticilerin veya yönetim kurullarının aidat artışlarını mutlaka olağan veya olağanüstü genel kurulda yapacakları bütçe veya ek bütçe ile kararlaştırması" olduğunu vurgulayan Kiraz, sözlerini şöyle sürdürdü:
"Yöneticiler genel kuruldan yetki almadan aidat artışı yapamaz. Aksi takdirde yapılan artışlara malikler itiraz edebilir. Fahiş aidat rakamı belirlenmesi halinde kat malikleri, toplam bağımsız bölüm sayısının üçte biri kadar imza toplayarak olağanüstü genel kurul talebinde bulunabilir ve aidatların genel kurulda görüşülerek indirilmesini talep edebilir."
Kiraz, aidat rakamlarına ilişkin bir üst sınır veya artış konusunda azami bir oran bulunmadığını kaydederek, "Ancak dairede kiracı oturuyorsa bu kişi kira bedelinin üstündeki aidatı ödemekle yükümlü değildir. Kirayı aşan aidat miktarını mülk sahibi ödemek zorundadır. Örneğin bir sitede 15 bin lira ödeyen kiracı 20 bin lira olarak belirlenen aidatın 15 bin lirasından sorumludur." diye konuştu.
AİDATLARLA İLGİLİ EN SIK KARŞILAŞILAN SORUNLAR
Ali Güvenç Kiraz, son yıllarda aidatlarla ilgili başta yüksek zam olmak üzere pek çok problemle karşılaştıklarını belirterek, bunların başında "Yöneticilerin genel kurul yapılmadan aidat artışı gerçekleştirmesinin" geldiğini söyledi.
Yöneticilerin bunu yapamayacağını ve bu durumun hukuka aykırı olduğunu vurgulayan Kiraz, şu değerlendirmelerde bulundu:
"Aidat zamlarına ilişkin kararlar bahsettiğimiz gibi mutlaka olağan veya olağanüstü genel kurulda alınmalıdır. Lüks harcamaların aidatlara yansıtılması başka bir sorun. Yargıtay kararları ile de sabittir ki lüks harcamaları onları isteyen kat malikleri öder.
Havuza çocuk kaydırağı, bahçeye çocuk parkı yapılması gibi yapılan işlerin masraflarına bunları istemeyen ve kullanmayan kat malikleri veya kiracılar katılmak zorunda değildir. Ancak 'havuzu kullanmıyorum' veya 'giriş kattayım asansörü kullanmıyorum' gibi konularda, buralar ortak alan olduğu için aynı durum geçerli değildir. Asansör veya havuz gibi ortak alanlara herkes katılmak zorundadır" dedi.
KİRACILARIN ÖDEMEYEĞİ GİDER KALEMLERİ
Ali Güvenç Kiraz, site veya apartmanlarda kiracıların ödememesi gereken harcama kalemlerinin de onlardan talep edilmesinin karşılarına çıkan başka bir sorun olduğunu kaydederek, kiracıların sadece kullanım kaynaklı giderleri ödemekle yükümlü olduğunu söyledi.
Çalışan maaşı veya SGK primi, ortak ısınma ve aydınlatma gideri gibi kalemlere kiracıların katılmak zorunda olduğunu dile getiren Kiraz, "Ancak kullanım kaynaklı olmayan mesela işçinin özlük hakları, kıdem ihbar tazminatı veya asansör değişimi gibi demirbaş nitelikli değişimler, güçlendirme ve mantolama gibi esaslı tadilatların masrafları mal sahibi tarafından ödenmelidir." şeklinde konuştu.
'MALİK VE KİRACININ SORUMLU OLDUĞU KISIMLAR BELİRTİLMEZSE GENEL KURUL İPTAL ETTİRİLEBİLİR'
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de apartman ve site aidatlarında bazı hatalı uygulamalar yapıldığını belirterek, şunları kaydetti:
"Kapıcı, yönetici, güvenlik, ısınma, su veya diğer giderlerde asgari ücret artışı veya enflasyon oranında bir artış zorunluluğu varmış gibi algı oluşmuştur. Böyle bir mecburiyet yoktur. Geçen yıl yapılan işletme projesi ve bütçe yeterli gelmiş ve mevcut hesaplanan giderler de artmayacak ise artışa gerek bulunmamaktadır. Örneğin personel sayısı azalmışsa, geçen seneki bütçedeki bazı tadilat, imalat veya işler olmayacaksa, bütçe düşebilir, bu da aidatlara yansımalıdır ancak maliyet artmışsa o oranda bütçe güncellemesi yapılmalıdır" dedi.
'KİRA KONTRATLARINA YAZILAN 'TÜM GİDERLER KİRACI TARAFINDAN ÖDENİR' HÜKMÜ GEÇERLİ DEĞİLDİR'
Ali Yüksel, bu konudaki başka bir hatalı uygulamaya işaret ederek, şu bilgileri verdi:
"Malik ve kiracının sorumlu olduğu kısımların aidatın belirlendiği karar ve işletme projesinde açıkça yer almaması hatalı bir uygulama olarak karşımıza çıkıyor. Buna aykırı uygulama mahkemece iptal edilebilecektir. Apartman ve site aidatlarında malik ve kiracıların durumunu ayırmak gerekiyor.
Site ve apartmanlarda aidatları belirlerken yönetim planındaki ilkelere, burada hüküm yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. ve 32. maddelerindeki ilkelere göre tespit edilir. Ancak uygulamada yönetim ve maliklerin dikkatinden kaçan bir konu; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun aidat ve gider hükümleridir. Borçlar Kanunu 303, 313 ve 317. maddeleri dikkate alınmadan yapılan işletme projesi ve alınan genel kurul kararları iptal edilebilir. Malikler ana yapı ve bağımsız bölümün giderlerinden sorumludur. Ancak kiraya vermişse, kiralanan yerin yan giderleri kiracıya aittir" dedi.
Yüksel, kiracının temizlik, ısınma, bakım, aydınlatma ve su gibi giderlerden sorumlu olduğunu, bu hükümleri dikkate almayan işletme projesinin mahkemece iptal edilebileceğini kaydederek, "Kira kontratlarına 'tüm aidat ve giderlerin kiracı tarafından ödeneceği' yazılsa da bu hüküm geçerli değildir. Kiracı ancak Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu çerçevesinde 'bağımsız bölümü kullanırken gerekli olan işlem ve harcamaların gideri' olarak tanımlanabilecek giderlerden sorumludur. Demirbaş ve kalıcı tesisat gideri kiracıya yüklenemez" ifadelerini kullandı.
'TUTANAĞA İTİRAZ ŞERH OLARAK YAZDIRILMAZSA DAVA HAKKI DÜŞER'
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Yüksel, kira kontratlarında hangi giderin kiracıya ait olduğunun kanuna uygun olarak yazılması gerektiğini belirterek, diğer bir sorunun da merkezi sistemle ısınan sitelerde ortaya çıktığını söyledi.
Merkezi sistemle ısıtılan binalarda, dairelerde ısı ölçerin kullanılması gerektiğini, toplam harcanan ısının yüzde 70'inin bağımsız bölümlerden alınacağını, kalan kısmın ortak alanlar için hesaplanacağını anlatan Yüksel, sözlerini şöyle tamamladı:
"Kat malikleri kurulunun aidat belirleme kararına karşı, toplantıya katılan malik eğer karara katılmıyorsa, tutanağın altına itirazını şerh olarak yazdırmazsa dava hakkı düşecektir. Toplantıda olmayan malik ise kararı öğrendikten sonra 1 ay içinde dava açmalıdır. Kiracının aidata ilişkin itiraz ve dava hakkı bulunmamaktadır.
Site ve apartman yöneticiliği meslek olarak tanımlanıp sertifikaya bağlanması bir ihtiyaç olarak ortaya çıkmaktadır. Ayrıca bu işi yapan şirketlerin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından bir sistemle izlenmesi, eğitilmesi ve denetlenmesi bu konularda vatandaşların mağdur olmasını engelleyecektir" dedi.
'AİDATLARA İTİRAZ EDİYORUZ AMA TOPLANTILARA KATILMIYORUZ'
Tüketiciler Derneği (TÜDER) Genel Başkanı Levent Küçük de vatandaşların genelde aidatların yüksekliğinden şikayet ettiğini ancak kat malikleri toplantılarına katılmadığını belirterek, "Toplantılara genellikle aynı kişiler katılıyor, hep aynı kişiler görev alıyor ve bazen imza eksiklikleri bile sonradan tamamlatılıyor" dedi.
Kat maliklerinin toplantılara mutlaka katılması, yapılacak harcamaları sorgulaması ve oluşturulacak bütçeleri tartışması gerektiğini vurgulayan Küçük, "Katılmadığımız kararları, dava açma hakkı açısından şerh koyarak imzalamalıyız" şeklinde konuştu.
