Sermaye Piyasası Kurulu, "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde önemli değişiklikler yaptı. Tebliğe yeni tanımlar eklendi ve fon kuruluşu için yeni şartlar belirlendi.
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişikliğe gitti. SPK'nın tebliğ değişikliği Resmi Gazete'de yayımlandı.
Yapılan değişiklikle birlikte, Tebliğe "Bilgilendirme dokümanları", "En uygun haberleşme vasıtası", "Fon ihraç sözleşmesi" ve "Müteahhit" tanımları eklendi. Fonlar, belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak ya da belirli bir sektörde faaliyet göstermek amacıyla kurulabileceği gibi, amacı sınırlamadan da kurulabilecek.
Fonun faaliyet ve yatırımlarının katılım finans ilkelerine uygun olarak yerine getirileceği ihraç belgesinde belirtilirse, fon unvanında “katılım” ibaresi kullanılabilecek.
FON MALVARLIĞI YÖNETİMİFon malvarlığı, fon hesabına olması şartıyla kredi alınması, finansman sağlanması veya koruma amaçlı türev araç işlemleri gibi işlemler haricinde teminat gösterilemez ve rehnedilemez. Fon malvarlığı, kurucunun ve portföy saklayıcısının yönetiminin kamu kurumlarına devredilmesi durumunda bile başka bir amaçla tasarruf edilemez.
Fon bilgilendirme dokümanları, fon içtüzüğü ve ihraç belgesinden oluşacak. Fonun yatırım komitesi üyeleri, aldıkları kararlarla sınırlı olmak üzere, fonun gayrimenkul yatırım portföyünün yönetiminden sorumlu olacak.
KURUCULAR İÇİN YENİ ŞARTLARTebliğin 11'inci maddesinin başlığı “Kurucunun ve yöneticinin organizasyon yapısı” olarak değiştirildi. Kurucuların yönetim kurulu üyelerinden en az birinin gayrimenkul yatırımları konusunda en az beş yıllık tecrübeye sahip olması gerekmektedir. Ayrıca, kurucular nezdinde bir yatırım komitesi oluşturulması ve bu komitede, belirtilen niteliklere sahip bir gayrimenkul değerleme uzmanının bulunması zorunludur.
Fon kuruluşu için kurucu, taslak içtüzük ve Kurulca belirlenen diğer belgelerle Kurula başvuracak. Fonun kuruluş izni alabilmesi için kurucunun portföy saklayıcısı ile saklama sözleşmesi imzalamış olması ve içtüzüğün Kurulca onaylanması gerekecek.
Tebliğe 12 nci maddeden sonra gelmek üzere aşağıdaki madde eklendi:
"Şemsiye fon ve şemsiye fona bağlı fonlara ilişkin esaslar
MADDE 12/A- (1) Fonların katılma paylarının şemsiye fona bağlı olarak ihraç edilmesi mümkündür. Bu şekilde katılma payları şemsiye fona bağlı olarak ihraç edilen fonlar için bu Tebliğde yer alan içtüzük ve fon içtüzüğü ifadeleri, şemsiye fon içtüzüğünü ifade eder.
(2) Şemsiye fon içtüzüğünde yer alan ve aşağıda belirtilen esaslara uygun olarak, her katılma payı ihracı için ayrı bir ihraç belgesi düzenlenmesi şartıyla, şemsiye fona bağlı fonlar oluşturulur:
a) Her bir fonun tüm varlık ve yükümlülükleri birbirinden ayrıdır.
b) Şemsiye fonun kuruluş giderleri ile fonların katılma payı ihraç giderleri hariç olmak üzere, bir şemsiye fon için yapılması gereken tüm giderler fonların toplam değerleri dikkate alınarak oransal olarak bu fonların portföylerinden karşılanır.
c) Bir şemsiye fonun tasfiye edilmesi veya devredilmesi durumunda, bu şemsiye fona bağlı fonların da tasfiye edilmesi veya devredilmesi gerekir.
ç) Bu Tebliğde yer alan hükümler aksi belirtilmedikçe her bir fon için ayrı ayrı uygulanır.
(3) Şemsiye fona bağlı ilk fon ihraç başvurusunun şemsiye fon içtüzüğünün tescilinden itibaren 6 ay içerisinde yapılması zorunludur. Bu süre içinde Kurula başvuru yapılmaması durumunda, şemsiye fon içtüzüğünün ticaret sicilinden terkin ettirilmesine izin verilmesi talebiyle Kurula başvurulur. Kurulca uygun görülecek makul gerekçelerin varlığı halinde, bu fıkrada belirtilen altı aylık süre bir defaya mahsus olmak üzere altı ay daha uzatılabilir.
(4) Katılma payları şemsiye fona bağlı olarak ihraç edilen fonlar için 17 nci maddenin ikinci fıkrası ile 19 uncu maddenin üçüncü ve dördüncü fıkralarında yer alan fon içtüzüğünün ticaret sicilinden terkin ettirilmesi şartı uygulanmaz. Şemsiye fona bağlı fonun tasfiye edilmesi yeterli kabul edilir."
Tebliğin 13 üncü maddesinin üçüncü, yedinci, onuncu, on birinci ve on ikinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirildi ve aynı maddeye aşağıdaki fıkralar eklendi:
“(3) Katılma paylarının ihraç edilebilmesi için ihraç belgesinin Kurul tarafından onaylanması gereklidir. Katılma paylarının ihracı için ayrıca izahname düzenlenmez.”
“(7) Katılma payları, ihraç belgesinin Kurulca onaylanmasını takiben ihraç belgesinde belirtilen satış başlangıç tarihinden itibaren, ihraç belgesinde ilan edilen dağıtım kanalları aracılığıyla yatırımcılara sunulur. Belirlenecek satış başlangıç tarihi, her durumda onaylı ihraç belgesinin Kurucu tarafından teslim alınmasını takip eden bir yılı geçemez. Bu süre zarfında katılma paylarının satışına başlanmamış fonların tasfiye edilmesi talebiyle altı iş günü içerisinde Kurula başvurulması zorunludur. Satış başlangıç tarihine kadar, Kurulca onaylanmış bilgilendirme dokümanlarında yer alan bilgilerde herhangi bir değişiklik olması halinde, Kurucu tarafından bilgilendirme dokümanlarında yapılacak değişikliklere onay verilmesi talebiyle derhal Kurula başvurulur.”
“(10) Katılma payı sahiplerine tanınan hak ve/veya yükümlülükleri farklılaştırmak amacıyla aynı fonda farklı pay grupları oluşturulabilir.
(11) Fon yatırımcılarıyla ihtiyari olarak yatırımcı sözleşmesi imzalanması halinde, bu sözleşmede fon içtüzüğü, ihraç belgesi ve fon ihraç sözleşmesine aykırı hükümlere yer verilemez.
(12) Katılma paylarının gayrimenkuller, 18 inci maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen gayrimenkul projeleri kapsamındaki bağımsız bölümler ve gayrimenkule dayalı haklar karşılığında satılabilmesi için ihraç belgesinde bu yönde hüküm bulunması zorunludur.”
“(13) Fon katılma paylarının nitelikli yatırımcıya satışı öncesinde yatırımcılarla bu maddede belirtilen asgari unsurları içeren fon ihraç sözleşmesi imzalanması zorunludur. Ancak katılma paylarını borsadan alan yatırımcılar için bu zorunluluk aranmaz. Söz konusu sözleşmede;
a) Yatırımcı haklarını ciddi şekilde zedeleyici ve Kurucu lehine tek taraflı olağanüstü haklar sağlayan hükümlere yer verilmemesi,
b) İspat külfetini yatırımcıya yükleyen kayıtlara yer verilmemesi,
c) Açık ve anlaşılabilir bir dil kullanılması, yatırımcının okumasını zorlaştıracak veya engelleyecek karakter ve yazı büyüklüğü kullanılmaması,
ç) Bu Tebliğ, fon içtüzüğü ve ihraç belgesine aykırı hükümlere yer verilmemesi,
zorunludur.
(14) Fonun KAP sayfasında fon ihraç sözleşmesinin bir örneğine yer verilir. Sözleşme şartlarında değişiklik yapılması halinde değişiklikleri içeren sözleşmenin KAP’ta ilan edilmesi ve portföy saklayıcısına gönderilmesi zorunludur.”
Tebliğin 14 üncü maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkraları yürürlükten kaldırıldı ve aynı maddenin altıncı fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirildi:
“(6) Birinci fıkranın (c) bendi ve ikinci fıkranın (a) bendi kapsamındaki değişikliklerinin fonun tüm katılma payı sahipleri tarafından önceden onaylanması ve bu hususu tevsik eden belgelerin Kurula iletilmesi halinde katılma payı sahiplerine en uygun haberleşme vasıtasıyla bildirilecek değişikliklerin yürürlüğe girişine ilişkin en az 30 günlük bekleme süresi uygulanmaz. Katılma payları sadece fon süresinin sonunda iade edilebilen fonlarda bu kapsamda yapılacak değişikliklerde, yürürlüğe giriş tarihinden önce katılma payı sahiplerine yatırım komitesi veya Kurucu yönetim kurulu kararı ile fondan çıkış hakkı tanınması zorunludur. Katılma paylarını fona iade etmek isteyen yatırımcı bulunması halinde, söz konusu değişikliklerin yürürlüğe giriş tarihi katılma paylarının fona iade edilebileceği ilk tarihe kadar ertelenir.”
Tebliğin 15 inci maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirildi:
“(2) Fon birim pay değerinin en az yılda bir kere hesaplanması ve nitelikli yatırımcılara bildirilmesi esastır. Fon katılma paylarının değerlerinin yatırımcılara bildirim esas ve usullerine fon ihraç sözleşmesinde yer verilir. Kurul katılma payı fiyatının hesaplanma sıklığına ve açıklanmasına ilişkin olarak bu Tebliğde belirtilen haller dışında da farklı esaslar belirleyebilir.”
Tebliğin 16 ncı maddesinin birinci, ikinci, üçüncü, onuncu ve on dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirildi:
“(1) Katılma payı satışı, fon birim pay değerinin tam olarak nakden veya gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı hakların tapu sicilinde fon adına tescil ettirilmesi suretiyle veya 18 inci maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen gayrimenkul projeleri kapsamındaki bağımsız bölümlerin tapu siciline fon adına tescil ettirilmesi ya da bu bölümlerin satın alınmasına ilişkin sözleşmelerin fona devredilmesi suretiyle ayni olarak ödenmesi; katılma payının fona iadesi, yatırımcıların paylarının fon ihraç sözleşmesinde belirlenen esaslara göre nakde çevrilmesi veya paylarına karşılık gelen gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı hakların yatırımcılara devredilmesi suretiyle gerçekleştirilebilir. On dördüncü fıkra hükümleri saklıdır.
(2) Katılma paylarının satışı ve fona iadesinde giriş çıkış komisyonu uygulanabilir. Elde edilecek komisyon tutarı fona gelir olarak kaydedilir.
(3) Katılma paylarının satışına ve fona iadesine ilişkin esasların fonun portföy yapısına uygun bir şekilde belirlenmesi ve fon ihraç sözleşmesinde bu esaslara ayrıntılı bir şekilde yer verilmesi zorunludur. Süreli olarak kurulan fonların katılma paylarının fona iadesinin ihraç belgesinde belirtilmek suretiyle sadece fonun süresi sonunda yapılması da mümkündür.”
“(10) Nitelikli yatırımcılar arasındaki katılma payı devirleri fon ihraç sözleşmesinde esaslarına yer verilmiş olması halinde kurucu veya yöneticinin onayına bağlanabilir yahut tamamen sınırlandırılabilir.”
“(14) Fon ihraç sözleşmesinde hesaplama ve uygulama esaslarına yer verilmek suretiyle, katılma payı alım satımının birim pay değerinden farklı bir fiyat üzerinden gerçekleştirilmesi mümkündür. Katılma payı alım satımına esas teşkil eden bu fiyat, her işlem öncesinde katılma payı sahiplerine Kurucu tarafından bildirilir.”
Tebliğin 18 inci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi ve ikinci fıkrasının (a) bendi aşağıdaki şekilde değiştirildi:
“c) İçtüzükte yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (c) bendi saklıdır.”
“a) Gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler. Ancak, gayrimenkul projelerine yatırım bakımından bu maddenin üçüncü fıkrası ve 18/A maddesi hükümleri saklıdır.”
Tebliğe 18 inci maddeden sonra gelmek üzere aşağıdaki madde eklendi:
“Proje gayrimenkul yatırım fonlarına ilişkin esaslar
MADDE 18/A- (1) Münhasıran, bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olduğu bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanacak bir rapor ile tespit edilen gayrimenkul projelerine yatırım yapmak üzere fon kurulması mümkündür. Bu şekilde kurulacak fonlara ilişkin olarak aşağıdaki esaslar uygulanır:
a) Bu madde kapsamında kurulacak fonların ünvanlarında “proje gayrimenkul yatırım fonu” ifadesine yer verilmesi zorunludur.
b) Fon portföyü yalnızca üzerinde proje geliştirilecek olan arsalar, gayrimenkul projeleri ve bu maddede sayılan para ve sermaye piyasası araçlarından oluşabilir. Yatırım yapıldığı tarih itibarıyla tamamlanmamış gayrimenkuller, tamamlanmalarını takip eden dönemlerde de portföyde yer almaya devam edebilir.
c) 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (a) bendi proje gayrimenkul yatırım fonları için uygulanmaz.
ç) Portföyde bulunan nakit, yalnızca ünvanında kısa vadeli veya para piyasası ibaresi bulunan yatırım fonları katılma payları, ters repo, T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı Varlık Kiralama Anonim Şirketi tarafından ihraç edilen kira sertifikaları, kamu borçlanma araçları, vadeli mevduat ve katılma hesaplarında değerlendirilebilir.
d) Kendi mülkiyetlerindeki arsaların yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere veya kamuya ait arsalar üzerinde gerçekleştirilen gayrimenkul projelerini fon portföyüne dahil edebilirler, üst hakkı tesis ettirmek veya devam eden projelerden konut niteliğindeki bağımsız bölümler satın almak suretiyle gayrimenkul projelerine yatırım yapabilirler. Tapuda Fon adına tescil edilen arsalar üzerinde en geç 3 yıl içerisinde (e) bendinde belirtilen şartları sağlayan gayrimenkul projesinin inşaatına başlanması için tüm yasal gerekliliklerin yerine getirilmiş olması zorunludur. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde, Fonun taraf olacağı hasılat paylaşımı sözleşmelerinden doğan haklarının ipotek, garanti, kefalet veya Kurulca uygun görülecek nitelikte diğer bir teminata bağlanmış olması zorunludur. İpotek, garanti veya kefaletin Fonun haklarını koruyacak nitelikte olduğunun tespiti Kurucunun sorumluluğundadır. Sözleşmenin karşı tarafının, 15/11/2000 tarihli ve 4603 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Ziraat Bankası, Türkiye Halk Bankası Anonim Şirketi ve Türkiye Emlak Bankası Anonim Şirketi Hakkında Kanun veya 11/1/1954 tarihli ve 6219 sayılı Türkiye Vakıflar Bankası Türk Anonim Ortaklığı Kanunu kapsamında kurulan bankalar, Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat ile (e) bendinde yer alan teminat şartları aranmaz.
e) Portföye dahil edilecek gayrimenkul projelerinin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması; ayrıca projenin bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya Kurulca uygun görülecek nitelikteki yöntemlerden en az biriyle teminatlandırılması zorunludur.
f) Gayrimenkul projelerinin her türlü inşaat işleri ile ihzarat, imalat, sondaj, tesisat, değiştirme, iyileştirme, yenileştirme, geliştirme, montaj ve benzeri yapım işlerinin tarafların inşaat işlerinden doğan karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren bir sözleşme dahilinde 22 nci maddede belirtilen müteahhitlerce yapılması zorunludur.
g) Portföye alınabilecek varlıklar karşılığında katılma payı satışı ve iadesi 16 ncı madde hükümleri çerçevesinde ayni olarak gerçekleştirilebilir.”
Tebliğin 19 uncu maddesinin beşinci fıkrası “(5) Birinci fıkranın (a) bendi saklı kalmak kaydıyla, Fon portföyünde yer alan ve gayrimenkul yatırımları dışında kalan varlıklara ilişkin sınırlamalar içtüzük ve fon ihraç sözleşmesinde belirlenir.” şeklinde değiştirildi.
Tebliğin 22 nci maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirildi:
“(1) Fon portföyünde yer alan gayrimenkuller ve gayrimenkul projelerine ilişkin her türlü inşaat işlerinin, tarafların inşaat işlerinden doğan karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren ve fonu temsilen kurucu ile müteahhit arasında imzalanacak bir sözleşme dahilinde müteahhitlerce yapılması zorunludur. Gayrimenkul projelerine ilişkin inşaat işlerini yapacak müteahhidin 2/3/2019 tarihli ve 30702 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelikte tanımlanan A veya B grubu müteahhitlik yetki belgesine sahip olması gerekmektedir. Kurucu, müteahhitin tecrübesi ve finansal durumu ile gayrimenkul projesinin büyüklüğü ve benzeri hususları değerlendirerek müteaahiti belirler.”
Tebliğin 26 ncı maddesinin birinci ve ikinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirildi:
“(1) Fona ilişkin kuruluş masrafları da dahil tüm giderler fon malvarlığından karşılanır. Fondan karşılanan, portföy yönetim ücreti dahil tüm giderlerin toplamının fon toplam değerine göre üst sınırına fon ihraç sözleşmesinde yer verilir. Performans ücretinin bu sınıra dahil olup olmadığı hususu fon ihraç sözleşmesinde belirtilir. Portföy yönetim ücreti; sabit bir tutar olarak veya fonun portföy değerinin, toplam değerinin veya aktif toplamının belli bir oranı olarak veya Kurulca uygun görülen yöntemle belirlenebilir.
(2) Kurucu ve portföy yöneticisi tarafından fon ihraç sözleşmesinde hüküm bulunması şartıyla, performans ücretinin fona veya katılma payı sahiplerine tahakkuk ettirilmesi ve fondan veya katılma payı sahiplerinden tahsil edilmesi mümkündür.”
Tebliğin 27 nci maddesi “MADDE 27- (1) Fon ihraç sözleşmesinde yer verilen esaslar çerçevesinde fon tarafından katılma payı sahiplerine kar dağıtabilir.” şeklinde yeniden düzenlendi.
Tebliğe aşağıdaki geçici madde eklendi:
“Mevcut başvurular
GEÇİCİ MADDE 2- (1) Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla Kurul kararına bağlanmamış olan başvuruların sonuçlandırılmasında bu maddeyi ihdas eden Tebliğ ile yapılan değişiklikler uygulanır.
(2) Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla katılma payı ihraç edilmiş ve portföyü 18/A maddesi hükümlerine uygun olan fonların kurucuları tarafından, tüm katılma payı sahipleri ile fon ihraç sözleşmesi imzalandığının beyan edilmesi şartıyla ilgili fonun unvanında “proje” ifadesine yer vermek amacıyla bilgilendirme dokümanı değişikliği yapılması talebiyle bu maddenin yürürlüğe giriş tarihinden itibaren en geç bir ay içinde Kurula başvurulabilir.
(3) Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla katılma payı ihraç edilmiş fonlar tarafından 13 üncü maddenin on üçüncü fıkrası hükümleri ve EK/2’de yer alan esaslara 31/12/2024 tarihine kadar uyum sağlanması zorunludur. Bu süre içerisinde kurucular tarafından, tüm katılma payı sahipleri ile fon ihraç sözleşmesi imzalandığının beyan edilmesi şartıyla bu madde kapsamında yapılacak bilgilendirme dokümanı değişikliklerinde 14 üncü maddenin ikinci fıkrasının (b) bendi hükmü uygulanır. Kurulca uygun görülecek makul gerekçelerin varlığı halinde bu fıkrada belirtilen süre, altı aya kadar uzatılabilir.”
Tebliğ bugünden itibaren yürürlüğe girdi.